L’identification des risques de dégât d’eau

Depuis quelques années on note un nombre impressionnant de réclamations d’assurance au niveau du secteur de la copropriété au Québec. La principale cause est les dégâts d’eau.

Depuis environ un an, certains assureurs se retirent du marché de l’assurance de l’immeuble de copropriété. Le marché des particuliers propriétaires de condominium ne semble pas encore trop affecté. Pour le syndicat la situation est telle qu’il est maintenant commun d’avoir une franchise de 25 000 $ ou 50 000 $ pour une couverture de dégât d’eau, et que certains doivent maintenant faire face à une situation très précaire et inconfortable à savoir, aucune couverture pour un tel risque. Vous devez tout faire pour ne jamais vous trouver dans une telle situation.

Au niveau financier, les administrateurs doivent maintenant s’attarder à mettre en place une stratégie et un plan d’action afin de s’assurer d’avoir les fonds nécessaires au moment opportun et des outils afin de pouvoir récupérer la franchise.

Au niveau de l’immeuble, la prévention et le carnet d’entretien prennent maintenant tout leur sens.

Voici donc une liste préliminaire des risques potentiels que tout programme de prévention ou carnet d’entretien devrait prendre en considération : l’identification des risques au niveau des équipements et accessoires de plomberie à l’intérieur des parties privatives. En deuxième lieu, lors du prochain article nous aborderons l’aspect enveloppe du bâtiment, les sources extérieures de l’immeuble et les fondations.

1. L’alimentation en eau potable

Les principaux réseaux d’alimentation en eau potable que nous retrouvons à l’intérieur des immeubles sont en acier galvanisé, en cuivre ou en PEX (plastique). Dans des immeubles d’un âge certain, il est possible de retrouver une combinaison de tuyaux galvanisés et de cuivre. Si votre réseau en acier galvaniser est de plus de 50 ans, il est souhaitable d’envisager un changement pour le cuivre ou le PEX. Un vieux système galvanisé peut être obturé à plus de la moitié de son diamètre à cause de la rouille pouvant causer de sérieux problèmes de pression et de qualité de l’eau.

Bien que la durée de vie d’un réseau en cuivre soit très élevée, les réseaux de tuyau en PEX sont de plus en plus populaires dans les nouvelles constructions pour des raisons économiques et de facilité d’installation. Malheureusement le tuyau en PEX est plus facile à percer avec une vis ou un clou par le copropriétaire bricoleur.  Il ne suffit que d’un tout petit trou pour causer de très gros dommages.

La jonction entre le réseau de tuyau rigide et vos appareils, est normalement assurée par une valve d’arrêt et d’un tuyau flexible. Il est préférable que ce dernier soit revêtu d’une armature métallique, car il est plus résistant que le tuyau de caoutchouc ou plastique.L’inspection du réseau complet de votre immeuble est pour ainsi dire très difficile si vous n’avez pas de trappes d’accès. L’utilisation d’équipement électronique ou de caméra peut être nécessaire.

Tout assureur appréciera que votre programme de prévention prévoie le remplacement aux 5 ans des tuyaux flexibles des laveuses à linge, lave-vaisselle et de lavabo de salle de bain et de cuisine par des équipements répondant aux normes canadiennes de CSA et qu’un registre soit maintenu à jour. De plus, vos règlements d’immeuble devraient prévoir que ce remplacement soit effectué par un professionnel qualifié afin de s’assurer d’une conformité des travaux et de protéger vos copropriétaires en cas de poursuite suite à un sinistre.

2. Les chauffe-eau

Dans le terme «programme de prévention» il y a le mot prévention qui signifie un ensemble de mesures destinées à prévenir certains risques. Vous devez faire en sorte que votre déclaration de copropriété ait une clause obligeant le remplacement des chauffe-eau aux 10 ans et le maintien d’un registre.Qui n’a pas entendu parler de quelqu’un dont son chauffe-eau a fait défaut ? Qui n’a pas entendu quelqu’un demander pourquoi changer son appareil s’il ne coule pas ? Avez-vous déjà vu les dommages que 60 gallons d’eau peuvent causer ?

Afin d’économiser davantage d’énergie, il est avantageux d’isoler l’appareil avec une enveloppe et d’isoler les tuyaux d’alimentation d’eau chaude. Pour les immeubles multi logements, il est maintenant obligatoire d’installer sous les chauffe-eaux un bac de récupération.

3. Le système de drain et d’évacuation des eaux usées

Ici encore, en fonction de l’âge et du type de construction de votre immeuble, les matériaux utilisés pour le drainage des eaux usées et pluviales peuvent variés. Il est fréquent que les parties visibles sous les lavabos soient en ABS et nécessite peu d’entretien.

En présence de fonte, il est préférable de la faire inspecter par un professionnel qualifié, car elle a une durée de vie d’environ 50 ans. Si elle n’est pas trop avancée en âge et qu’elle n’est pas craquée, percée ni pourrie, votre inspecteur vous recommandera sûrement de la garder. On retrouve souvent la fonte pour l’égout vertical, car elle a des propriétés d’insonorisation. Dans le cas d’un drain en fonte se trouvant sous le plancher du sous-sol il est préférable d’en faire vérifier la condition à l’aide d’une caméra.

La fréquence du nettoyage de votre égout vertical est fonction des habitudes alimentaires des copropriétaires. Des déversements de graisse et d’huile et l’utilisation de broyeur à déchet pourront nécessiter un nettoyage plus ou moins fréquent. Cet équipement est normalement considéré comme partie commune et l’entretien doit être assuré par le syndicat.

Des clapets anti retour devraient protéger toutes les unités contre un éventuel refoulement. Même au 7^e étage vous pouvez être victime d’un refoulement causé par un tuyau bloqué.

4. Les valves

Votre inspection doit prévoir la vérification de la valve d’entrée d’eau principale de l’immeuble et de chaque unité d’habitation. Pourquoi ne pas en profiter pour laisser une note aux copropriétaires de l’endroit où elle se trouve, car la plupart du temps ils l’ignorent.

Ensuite votre attention devrait être portée à la valve au-dessus du chauffe-eau et sous la toilette. Si elles sont absentes, elles doivent être installées, car ces 2 valves sont obligatoires. Toute la ligne d’alimentation en eau de la salle de bain devrait être protégée par  une valve thermostatique afin d’éviter les brûlures.

Nous retrouvons maintenant sur le marché différents équipements électroniques et sondes pouvant être installés à des endroits stratégiques de votre unité afin de vous avertir en cas de fuite. Certains sont également munis de valves d’arrêt automatique coupant l’alimentation d’eau de votre unité.

La tenue d’un registre d’inspection et de remplacement combiné à une visite annuelle de tous ces équipements par une entreprise qualifiée sont des éléments qui sauront mettre en confiance votre assureur et avoir un impact positif sur vos primes et l’assurabilité de votre immeuble. Peu dispendieuses, ces inspections peuvent être effectuées en même que l’inspection annuelle de votre système incendie.

Édition Automne 2013 – Magazine Copropriété Plus du Québec

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La moisissure – La prolifération et la prévention

Les moisissures se retrouvent partout et sont omniprésentes.  Elles sont présentent dans l’air et nous en respirons à chaque bouffée d’air. Elles font partie d’un groupe de micro-organismes comprenant notamment les champignons et les levures. La plupart des gens connaissent les moisissures pour leur effet d’altération des aliments dans le cas par exemple du pain et des fruits. Dans la chaîne alimentaire, les moisissures sont des décomposeurs naturels. Elles sont très bénéfiques pour la fabrication de médicaments telle la pénicilline.

Faisant partie de notre environnement, sans elles il n’y aurait pas de vie sur terre. Par contre, une trop grande quantité ou un déséquilibre peut occasionner des problèmes de santé, des maladies infectieuses et allergènes. Sur les matériaux et nos effets personnels, elles sont responsables des taches peu esthétiques, d’odeurs, et peuvent causer des dommages à la peinture, au bois, aux plaques de plâtre, aux carreaux de plafond et aux tissus.

Plusieurs sources peuvent entrainer la croissance de moisissures :

• éclaboussures d’eau dans la salle de bains;
• des infiltrations d’eau au sous-sol en provenance du sol, des murs ou du plancher;
• le bac de dégivrage ou de drainage du réfrigérateur constamment mouillé;
• condensation sur et autour des fenêtres;
• dégât d’eau;
• taux d’humidité relative de l’air trop élevé;
• un renouvellement d’air inadéquat;

La couverture de la police d’assurance de votre syndicat a normalement une clause excluant l’aggravation de dommage suite à un sinistre ou tout frais supplémentaire que peut engendrer la moisissure. Il est donc de la responsabilité de tous lors d’un dégât d’eau, de prendre toutes les actions possibles afin de limiter toute formation de moisissure, en commençant par un assèchement et/ou l’enlèvement des matériaux souillés le plus rapidement possible.

La plupart des types de fongus (champignons) peuvent vivre à une température ambiante et peuvent s’adapter pour croitre sur une large étendue. Certains types se nourrissent de matières organiques mortes, mais plusieurs préfèrent les matériaux à base de cellulose tels les adhésifs de papier peint, les produit papetiers, le papier carton des murs de placoplâtre, les tissus et le bois.

Bien qu’il ne faut pas prendre la situation à la légère, on ne doit pas crier panique pour autant. Voici donc quelques règles que tout administrateur, gestionnaire de sinistre ou restaurateur après sinistre devra respecter:

• Lors d’un sinistre impliquant un dégât d’eau, un assèchement approprié ou l’enlèvement des matériaux souillés est votre meilleur allié. Les murs mitoyens entre votre copropriété et vos voisins, ainsi que les corridors sont probablement composés de 2 épaisseurs de placoplâtre de chaque côté du mur et de laine minérale au centre. Si tel est le cas et que les matériaux souillés restent en place trop longtemps, de la moisissure peut se développer notamment entre les 2 épaisseurs de placoplâtre. Cette situation devient alors délicate, car la moisissure est présente, mais non visible.
• Dans le cas d’un refoulement d’égout dont l’origine est au-delà du siphon, nous sommes en présence d’une «eau noire» pouvant contenir des agents pathogènes et peut être extrêmement insalubre. Ne vous posez pas trop de questions, on enlève et on recommence et ne marchez surtout pas pieds nus dans l’eau!
• Si vous détectez la présence de moisissure en petite quantité (moins de 1 m²), vous pouvez nettoyer vous-même de petites surfaces moisies à l’aide d’un détersif non parfumé et d’eau et en prenant les mesures appropriées.
• Si vous êtes en présence d’une plus grande quantité et êtes une personne à risque ou inconfortable avec cette situation, vous devriez faire appel à un professionnel compétent. Le retrait et la manipulation des matériaux souillés devront être effectués de façon sécuritaire afin d’éviter tout risque de propagation au sein de votre unité ou de l’immeuble.

Obtenir un bon historique de sinistre et protéger l’assurabilité de votre immeuble passe indéniablement par la prévention (sujet de notre projet chronique). Quelques actions simples et efficaces telles que s’assurer d’une bonne ventilation, d’une circulation d’air suffisante et d’une diffusion appropriée de la chaleur reste la base du contrôle du taux d’humidité et vous permettront de limiter les sources potentielles de moisissure.

Pour limiter les dégâts d’eau, principale source des réclamations d’assurance en copropriété, la mise en place d’un registre des chauffe-eau et d’un carnet d’entretien se doit d’être envisagée.

 

Marc Boyer – Groupe MB

 

Édition Automne 2014 – Magazine Copropriété Plus du Québec

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Inspectez votre copropriété de la toiture au sous-sol

Le plan d’inspection préventive est un complément à une Inspection d’État de Copropriété (IEC) du syndicat et est un outil essentiel pour le syndicat afin d’assurer une gestion adéquate. Il permet d’assurer la pérennité de l’immeuble par l’implantation de programmes d’entretien efficaces.

Tout au long de l’année, des inspections sur divers équipements de votre immeuble se doivent d’être effectuées. Maintenant que l’automne est à notre porte, voici quelques points de repère qui vous aideront à faire le tour de votre immeuble pour être prêt à affronter l’hiver.

Toiture :

• Il est important de faire une inspection de votre toiture. Les vents violents de l’été ont pu endommager certains bardeaux ou autres éléments métalliques.
• Dans le cas d’un toit plat, voyez à ce que rien n’obstrue le drain et la crépine
• Vérifiez l’état de la cheminée et la faire ramoner.
• Nettoyez les gouttières et vérifiez ses ancrages.
• Si vous avez remarqué des barrages de glace l’hiver dernier, assurez-vous que l’entre toit est bien isolé et que la ventilation est adéquate. Tentez de détecter des têtes de clou rouillées ou des cernes d’eau le long de la charpente ou sur le contre-plaqué.

Murs extérieurs et enveloppe du bâtiment

• Assurez-vous que les margelles sont dégagées et que le drainage est approprié
• Les conduits de sécheuses et les bouches d’aération doivent être dégagés
• Inspecter la fondation afin de détecter des fissures. S’il y a lieu, les colmatez pour prévenir toute infiltration d’eau
• Votre revêtement extérieur doit être en bon état et bien fixé au bâtiment pour affronter les vents d’hiver
• Colmatez les ouvertures dans les parements extérieurs pour éviter l’intrusion de petits animaux (écureuils, chauve-souris, etc.) ou d’insectes.

Portes et fenêtres

• Corrigez au besoin le scellant extérieur autour des portes et fenêtres. Bien que peu coûteux et facile à exécuter, le calfeutrage est souvent négligé ou minimisé de la part des administrateurs.

Autour et à l’intérieur de votre copropriété

• Enlevez la végétation envahissante autour des unités de climatisation et/ou de chauffage. Une unité qui a plus de 5 ans devrait être vérifiée chaque année par un spécialiste.
• Vérifiez la solidité des garde-corps et mains courantes
• Si vous avez un vide sanitaire, il est important de s’assurer d’une bonne ventilation et d’une température constante
• Assurez-vous qu’un plan d’évacuation des occupants en cas d’incendie est en place et révisez les dispositifs de verrouillage des portes et fenêtres pouvant servir d’issue de secours.
• Il serait dommage que votre génératrice vous laisse tomber à une température de -20*C
• Vérifiez l’état de votre chauffe-eau. Il doit être changé tous les 10 ans.
• Le syndicat doit s’assurer que les tuyaux d’alimentation flexibles pour les laveuses et les lave-vaisselle seront remplacés tous les 5 ans. Les tuyaux en plastique ou en caoutchouc devraient être remplacés par des tuyaux flexibles avec armature métallique.
• Demandez à une firme spécialisée de vérifier votre système d’alarme incendie et des détecteurs CO2 dans les garages.  N’oubliez pas de demander votre certificat de conformité annuel.
• Qui n’a pas eu de porte de garage défectueuse au milieu de l’hiver ?
• Dans l’éventualité que votre porte de garage soit défectueuse au mois de janvier prochain, avez-vous vérifié l’état de votre système de chauffage pour prévenir le gel de tuyau ?
• Votre système de ventilation doit être prêt à affronter l’hiver, rien de mieux que de changer vos filtres qui ont accumulé poussières et pollens durant tout l’été.
• Petit détail important, avez-vous renouvelé votre contrat de déneigement ?

 

Il est important de rappeler que vos entrepreneurs doivent être qualifiés et avoir les assurances responsabilité adéquates pour le travail que vous leur demandez d’effectuer.

 

Marc Boyer – Groupe MB